부동산 매매 손익 계산기

무엇을 알 수 있나요?

집을 살 때 드는 비용, 보유하는 동안 내는 대출이자와 세금, 팔 때 내는 양도세까지 모두 더하고 빼면 실제로 손에 남는 돈은 단순한 매매차익(매도가 − 매입가)과 크게 다릅니다. 이 계산기는 취득 → 보유 → 처분 전 과정의 비용을 한 번에 반영해 순손익과 실제 투입한 현금 대비 수익률을 보여줍니다. 매수 전에 수익성을 미리 따져볼 때 유용합니다.

계산 구조

• 취득 — 매입가 + 취득 부대비용(취득세·등기·중개)
• 보유 — 보유기간 동안의 대출이자 + 보유세 합계
• 처분 — 매도가 − 매도 중개비 − 양도소득세
• 순손익 = 매도 순수령액 − 총비용
• 수익률 = 순손익 ÷ 자기자본(실투입 현금)

자기자본 수익률(레버리지)

수익률은 매입가가 아니라 실제 투입한 현금(자기자본)을 기준으로 합니다. 대출을 많이 받을수록 자기자본이 줄어들어 같은 순손익이라도 수익률은 높아집니다. 이를 레버리지 효과라고 하며, 반대로 손실이 날 때도 자기자본 대비 손실률이 커지므로 주의가 필요합니다. 자기자본을 비워 두면 취득총액에서 대출금을 뺀 금액으로 자동 계산합니다.

유의사항

• 취득세·등기비·중개비·보유세는 직접 입력합니다. 정확한 금액은 취득세·보유세·중개수수료 계산기에서 산출하세요.
• 대출이자는 원리금균등 상환 기준으로 보유기간만큼의 이자를 합산합니다.
• 양도소득세 외의 지방세·부대비용, 물가·시세·금리 변동은 반영하지 않은 추정치입니다.
• 연환산 수익률은 단리(총수익률 ÷ 보유년수) 기준입니다.

자주 묻는 질문

순손익은 어떻게 계산되나요?

매도 순수령액(매도가 − 매도중개비 − 양도소득세)에서 총비용(매입가 + 취득 부대비용 + 보유기간 대출이자 + 보유세 합계)을 뺀 금액입니다. 대출 원금 상환은 빌린 돈을 갚는 것이라 손익에는 포함하지 않고 이자만 비용으로 반영합니다.

수익률은 무엇을 기준으로 하나요?

실제로 투입한 현금(자기자본) 대비 순손익입니다. 대출을 많이 활용할수록 자기자본이 줄어 같은 순손익이라도 수익률은 높아집니다(레버리지 효과). 연환산 수익률은 총수익률을 보유년수로 나눈 단리 기준입니다.

양도세는 정확하게 반영되나요?

양도소득세 계산기와 동일한 엔진으로 계산하며, 1세대1주택 비과세·장기보유특별공제·조정대상지역 다주택 중과까지 반영합니다. 취득 부대비용과 매도 중개비는 필요경비로 차감됩니다.

취득세·보유세는 자동으로 계산되나요?

아니요. 취득 부대비용(취득세·등기·중개)과 연 보유세는 직접 입력합니다. 정확한 금액은 취득세·보유세·중개수수료 계산기에서 산출한 값을 넣으세요.