양도소득세 계산 방법 — 세율·장기보유특별공제·1세대 1주택 비과세

양도소득세는 부동산처럼 자산을 팔아 생긴 차익에 매기는 세금입니다. 단계가 여러 개라 복잡해 보이지만 흐름은 단순합니다. 주택을 기준으로 계산 과정을 단계별로 정리했습니다.

계산 흐름 한눈에

1. 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비
2. − 장기보유특별공제
3. − 기본공제(연 250만 원)
4. = 과세표준
5. × 세율 − 누진공제 = 산출세액
6. • 지방소득세(산출세액의 10%)

1. 양도차익 구하기

양도차익은 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 금액입니다. 필요경비에는 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 자본적 지출(인테리어 등) 등이 들어갑니다.

1세대 1주택이라도 양도가가 12억 원을 넘는 고가주택은 12억 원 초과분에 해당하는 차익만 과세합니다. 즉 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가 만큼만 세금 대상이 됩니다.

2. 장기보유특별공제

3년 이상 보유했다면 양도차익의 일정 비율을 공제해 줍니다.

• 표1(일반) — 보유 3년부터 매년 2%씩, 최대 30%(15년 이상)
• 표2(1세대 1주택) — 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합쳐 **최대 80%**까지 공제

오래 보유·거주한 1주택일수록 공제가 커져 세 부담이 크게 줄어듭니다.

3. 기본공제와 과세표준

양도차익에서 장기보유특별공제를 빼고, 다시 연 250만 원의 기본공제를 빼면 과세표준이 나옵니다.

4. 세율

과세표준에 기본세율(6~45%, 8구간)을 적용하고 누진공제를 뺍니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	–
5,000만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원
1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,994만 원
5억 원 이하	40%	2,594만 원
10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

보유기간이 짧으면 단일 세율이 적용됩니다. 주택·조합원입주권은 **1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%**로, 단기 매도일수록 세율이 높습니다.

5. 1세대 1주택 비과세

양도일 현재 1세대가 1주택을 2년 이상 보유했고 양도가가 12억 원 이하면 비과세입니다. 12억 원을 넘으면 앞서 설명한 대로 초과분만 과세합니다. (조정대상지역 취득 등 경우에 따라 2년 거주 요건이 더해질 수 있어, 개별 상황은 확인이 필요합니다.)

계산 예시

취득가 5억 원인 주택을 10년 보유 후 9억 원에 판 경우(일반 세율, 비과세 대상 아님)를 보면:

• 양도차익: 9억 − 5억 = 4억 원
• 장기보유특별공제(표1, 10년 20%): 4억 × 20% = 8,000만 원
• 과세표준: 4억 − 8,000만 − 250만(기본공제) = 3억 1,750만 원
• 산출세액: 3억 1,750만 × 40% − 2,594만(누진공제) ≈ 1억 106만 원
• 지방소득세(10%): 약 1,010만 원
• 합계 약 1억 1,116만 원

주의사항

이 설명과 계산기는 참고용 추정입니다. 다주택자 중과세율, 비사업용 토지, 분양권 등 개별 상황은 반영하지 않았습니다. 금액이 큰 거래는 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 상담으로 한 번 더 확인하시길 권합니다.

취득가·양도가·보유기간을 넣어 바로 계산하려면 아래 양도소득세 계산기를 이용하세요.